Inwestowanie w nieruchomości na wynajem wiąże się z dużymi nakładami i nie każdy może sobie na to pozwolić. Fundusze typu REIT mają rozwiązać ten problem, gwarantując jednocześnie przyzwoite zyski inwestorom. Na GPW debiutuje właśnie pierwszy tego typu wehikuł inwestycyjny.
Czym jest REIT?
REIT-y (Real Estate Investment Trusts), to fundusze inwestycyjne inwestujące na rynku nieruchomości komercyjnych (biurowców, magazynów, galerii handlowych, mieszkań), za pomocą środków uzyskanych od inwestorów, którzy w zamian za swój wkład otrzymują wysoką stabilną dywidendę rzędu 80-90%. REIT-y popularne są przede wszystkim na Zachodzie Europy i w USA, gdzie od lat 60-tych działają z sukcesem. Fundusze te, dają możliwość uczestnictwa inwestorom detalicznym w wysokokapitałowych przedsięwzięciach, które w klasycznym rozwiązaniu, czyli bezpośredniej inwestycji w nieruchomości – byłoby z pewnością niemożliwe.
Konstrukcja REITa ma także swoją specyfikę podatkową, która zwalnia je z podatku dochodowego, a opodatkowane są jedynie sprzedaż udziałów z zyskiem oraz dochody z dywidendy (19%).
Fundusz Nieruchomości a REIT
Do tej pory inwestorzy, którzy nie mieli środków na bezpośrednie inwestycje w nieruchomości, mieli zasadniczo dwa wyjścia, które dawały możliwość wspólnego inwestowania w nieruchomości: fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości najczęściej deweloperskie (FIZy) lub prywatne konsorcja inwestorów.
FIZy nieruchomości w Polsce nie popisały się wynikami (sporo z nich ogłosiło upadłość), a poza tym nie gwarantowały dywidendy. Inwestowanie w nie polegało głównie na zysku z aprecjacji certyfikatów inwestycyjnych na GPW i często wiązało się to z wysokim progiem wejścia. Konsorcja, natomiast nie są na tyle popularne, aby przebić się do mainstreamu.
REITy charakteryzują się niskim progiem wejścia, dają korzyści podatkowe (brak podwójnego opodatkowania), a także zapewniają większą płynność niż bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości i na koniec, przede wszystkim gwarantują wysokie i dywidendy.
Szczegóły oferty
15 września zakończyła się Oferta Publiczna, Spółki Reino Dywidenda Plus S.A., która sama nazywa się pierwszym REITem na polskim rynku. Ponadto deklaruje, że mimo tego, że na dzisiaj brakuje regulacji w polskim prawie określających działalność REIT-ów, Spółka wzoruje się na standardach znanych z zachodniego rynku.
Reino Dywidenda Plus S.A. planuje pozyskać w drodze Oferty Publicznej 300 mln zł na inwestycje na rynku nieruchomości, wykup przeterminowanych obligacji oraz zwiększenie udziałów w Spółkach SPV celem uzyskania kontroli nad nieruchomościami Alchemia i Malta House o łącznej wartości 90 mln EUR. W zamian za to, zgodnie z zapisami statutu, Emitent zamierza wypłacać akcjonariuszom nie mniej niż 90% zysku.
Naszą intencją jest możliwie najszybsze przeprowadzenie oferty. Chcemy, by – zgodnie z ideą REIT – jak największa grupa polskich inwestorów otrzymała wreszcie możliwość bezpiecznego inwestowania w pełni wynajęte, przynoszące stały dochód duże nieruchomości komercyjne. Polski rynek tego typu aktywów jest jednym z najatrakcyjniejszych w Europie, a jak dotąd zarabiali na nim głównie zagraniczni inwestorzy – komentuje Radosław Świątkowski, prezes REINO Dywidenda Plus cytowany w komunikacie prasowym.
Spółka koncentruje się przede wszystkim na drobnych inwestorach. Akcje w Ofercie Publicznej oferowane były po 100 zł każda, a minimalny zapis to 30 walorów, czyli 3 000 zł.
Emitent zapewnia inwestorom płynność inwestycji (akcje notowane na GPW w Warszawie), niski próg wejścia oraz wysoką dywidendę. Na dzisiaj, regulacje prawne nie pozwalają na uniknięcie podwójnego opodatkowania inwestorów, ale Spółka także deklaruje, że w momencie wprowadzenia zmian prawnych w tym zakresie, aktualna stopa dywidendy zostanie podwyższona niezwłocznie.
eREIT
Co ciekawe na Zachodzie, a konkretnie w USA, rynek REIT-ów jest na tyle popularny, że na początku 2016 roku powstał pierwszy na świecie eREIT, który umożliwia inwestowanie w inwestycje z rynku nieruchomości na największej platformie real estate crowdfundingu na świecie – Fundrise.com. Inwestorzy mają do wyboru, dwie opcje – Income REIT oraz Growth REIT. Pierwsza z nich, oparta na instrumentach dłużnych – zapewnia stałą dywidendę, a druga oparta na istrumentach udziałowych – zapewnia zmienną dywidendę uzależnioną od wyników spółki. Dzięki takiemu rozwiązaniu, inwestorzy mają ekspozycję na inwestycje na całym świecie, za pośrednictwem internetu, co daje im nieograniczone wręcz możliwości dywersyfikacji portfela.
REITy z pewnością wprowadzą wiele innowacyjności na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne, ale czas pokaże jak sprawdzą się na polskim rynku. Na chwilę obecną brak regulacji prawnych w tym zakresie, pozwala nam mieć jedynie namiastkę tego, co w innych częściach świata wykorzystuje się od dawna. Miejmy nadzieję, że takie działania i zainteresowanie tematem przez inwestorów i prasę, skłonią naszych ustawodawców, do szybkich zmian w tym zakresie.